Bir kira sözleşmesinin Kiraya Veren tarafından sona erdirilme sebeplerinden “Kiraya Veren’in İhtiyacı” Borçlar Kanununun 350. Maddesinde düzenlenmiş olup buna göre;kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri gereksinimi mevcut ise, belirli süreli kira sözleşmesi süre bitiminde, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilecektir.
Konut ve Çatılı İş Yeri kiralarında; belirli süreli kira sözleşmelerinde özel düzenlemeye yer verildiğinden, kira ilişkisi sürdürülse de belirli süreli kira sözleşmesi belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez. Bu nedenle belirli süreli kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından feshi için Borçlar Kanununda Kiraya Veren’den kaynaklı özel sebeplerin varlığı aranmıştır.
- İHTİYACIN GERÇEK/SAMİMİ OLMASI
Kiraya Veren’in konut veya iş yeri gereksinimi; kendisi, alt soyu, üst soyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksiniminden kaynaklanmalıdır. Dolayısıyla, yalnızca bu sayılan kişilerin ihtiyacı olması durumunda tahliye hakkı düzenlenmiş durumdadır, bunun dışındaki kişi/kişilerin ihtiyacı Kanun kapsamı dışındadır. Kiraya Veren’in kardeşinin de “bakmakla yükümlü olduğu kişi” kapsamında değerlendirilebileceği düşünülmektedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye için Kanunda aranan şartlar şu şekildedir:
İhtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvuran Kiraya Veren’in bu ihtiyacının gerçek olup olmadığı açılacak bir davada hakim tarafından değerlendirilecektir. Buradaki ihtiyacın gerçek veya samimi olması değerlendirilirken, dava açıldığı tarihte veya ondan sonra ama çok yakın bir zamanda doğacak bir ihtiyaç sebebi olması gerekmektedir. Bu gereksinimin dava süresince devam etmesi de Yargıtay tarafından ön görülen koşullardan biridir. Sonuç itibariyle:
- Kiraya verenin kirada oturması,
- Kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi,
- Kiraya verenin oturmakta olduğu yerin konut ihtiyacını karşılamaya yetmemesi,
- Kiraya veren ve eşinin ayrı yaşama talebinin kabul edilmesi halinde,
- Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebi,
- Kiraya verenin memuriyet sebebi gibi sebepler gerçek bir ihtiyaç olarak değerlendirilebilecektir.
2. DAVANIN KANUNDA ÖN GÖRÜLEN SÜREDE AÇILMASI
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmede ön görülen sürenin bitiminden, 1 aylık süre içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir.
Ancak bu süreçte Kiraya Veren; kiracıya yazılı bildirimde bulunarak dava açma süresini bir kira yılı uzatabilir. Borçlar Kanunun 353. Maddesine göre:
“Kiraya Veren, en geç davanın açılması için ön görülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiyse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır”. Dolayısıyla, şayet Kiracıya yazılı bir bildirim yapılmış ise, dava açma süresini uzatma imkanına sahip olacaktır.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.
